El Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte porteño está elaborando el anteproyecto del nuevo Código Urbanístico y de Edificación que debe ser enviado a la Legislatura. Un amparo judicial obligó al Ejecutivo de la Ciudad a informar a los vecinos de qué se trata. El Barrio Villa Pueyrredón entrevistó para hablar sobre este tema a Ariel Venneri, integrante de Salvemos al Barrio, y a Juan Cancelo, de Vecinos de las casas bajas.
Por Ignacio Di Toma Mues
Un grupo de vecinos comenzó a convocarse prontamente ante la aparición pública del anteproyecto de Código Urbanístico y de Edificación.
Ante esta situación, Juan Cancelo, de Vecinos de las Casas bajas, y Ariel Venneri, de Salvemos al Barrio, levantan la guardia en base a la experiencia acumulada en este tipo de luchas.
“Empecé en el 2006. Éramos un grupo de muy pocos vecinos.” cuenta Juan Cancelo.
Todo comenzó como un tema personal. “Esto nos llevó a reconocer que detrás de ese problema personal había un problema más grave. Que era el tema ambiental, de fisonomía de identidad barrial”.
Ariel Venneri comenta que sus inicios fueron similares. “Por cuestiones personales de algunos vecinos, de conflictos con obras lindantes o cercanas, nos pusimos un poco en tema. Nos dimos cuenta de que había un problema de fondo que era una normativa que permitía la construcción indiscriminada en zonas bajas y de manzanas atípicas”.
“En paralelo nos dimos cuenta de la cantidad de irregularidades que tenían las construcciones: incumplimiento de normativas de seguridad, medidas mínimas de los ambientes, y hasta uno o dos pisos de más, un descontrol total” dice Ariel.
En el año 2011 la Legislatura sancionó dos proyectos impulsados por “Salvemos al barrio” y “Vecinos por las casa bajas”.
Fueron leyes que pusieron límites a las alturas permitidas estableciendo una altura máxima de 9 metros (tres pisos) más un retiro hasta un plano límite de 12 metros en distintas zonas de Villa Pueyrredón, Devoto y Agronomía.
“Lamentablemente está volviendo la argumentación del supuesto progreso. Entendiendo como progreso un disfraz de lo que está detrás, que es un interés de construir más metros cuadrados para hacer un negocio’’ indica Ariel.
Hoy vuelve la alarma. Y ante la pregunta de cuál es el panorama en general para la ciudad y en particular para el barrio, y qué pasará con las leyes logradas, Ariel resume: “Para hacerlo muy sencillo, tiene muchísimos condimentos técnicos y demás que por ahí escapan a la brevedad del comentario, pero esencialmente el código nuevo es un proyecto que lo que hace es derogar toda la legislación existente, deroga todo el viejo código con todas sus modificaciones, incluyendo nuestras leyes”.
La palabra clave que caracteriza al código nuevo, “que los mismos promotores te manifiestan”, es la uniformidad.
“Es volver al mismo concepto que traía el código del año ’77, que se sancionó en la época del gobierno militar, y que respondía a lineamientos urbanísticos que estaban fuera de moda, que ya habían sido superados” afirma Ariel.
Y esto significa – aseguran – básicamente que toda la ciudad va a tender a tener las mismas alturas, las mismas densidades, las mismas características, y esto va a destruir los perfiles característicos de cada barrio y cada comuna.
“Lo que se busca ahora es la uniformidad pero para arriba. No se va a notar tanto en los barrios de alta densidad, pero tienen el gran atractivo para los desarrolladores, ya que les ofrece todos los barrios de casas bajas para aumentar la densidad en zonas adyacentes a avenidas, ya no por frentistas, sino por manzana. Quieren uniformar toda la manzana” advierte Juan.
Destacan que la medida de los lotes se va achicando a medida que van llegando a las esquinas, y junto con el Factor de Ocupación Total (FOT), origina que en una cuadra haya construcciones de distintas alturas y desparejas.
“Es lo que le molesta al gobierno. Ellos lo quieren emparejar, pero en la práctica no se va poder dar. Donde hay un terrenito de 20 metros cuadrados si uno quiere construir para emparejar la altura tenés que hacer un cucurucho de cemento” asegura Juan.
Otro dato a tener en cuenta es que se elimina del nuevo código el Factor de Ocupación Total (FOT) y el Factor de Ocupación de Superficie (FOS). El primero limita la cantidad de metros cuadrados que se puede construir en una superficie, y el segundo la superficie del total que puede estar construida.
“Si no vas a dejar un pulmón, una línea de frente interno, es una bestialidad, porque es hacer un mazacote de cemento. Esto sólo sería practicable para nuevas manzanas. Pensemos en Chacarita que está lleno de galpones o la zona sur” comenta Juan.
“Van por las zonas más rentables, porque el sur no es rentable, es una zona de menor poder adquisitivo” completa Ariel, Contador de profesión.
Y el blanqueo entra aquí en cuestión. ¿Dónde irá todo el capital declarado?
“Tiene un impacto directo – explica Ariel – porque hay una masa de dinero blanqueada, sobre todo de pequeños y medianos ahorristas que están buscando dónde poner la plata y el tema de la construcción es un refugio típico”.
Ariel aclara que una cosa es el desarrollador inmobiliario que pretende hacer un negocio legítimo, válido y que está bien que lo haga, y otra cosa es el rol de planificación urbana.
‘‘Ese rol no lo puede delegar el Estado, tiene que ser quien planifique. Recientemente se reunió el Consejo Profesional de Arquitectos y prácticamente defenestraron el proyecto del gobierno porque ellos dicen que atenta contra todo lo que es planificación urbana”.
Tanto Juan como Ariel concluyen que el Gobierno pretende sólo agregar metros y que los desarrolladores metan los metros donde quieran. Y afirman que en las ciudades de los países desarrollados la política es defender y estimular la identidad de cada barrio. “Acá vamos totalmente a contramano”.
Juan asevera que este anteproyecto se contradice. “Por un lado dice que va respetar las identidades barriales y por otro agrega más metros cuadrados sin prever el impacto ambiental. No dice, por ejemplo, dónde se van a meter los autos, y recurren a la chicana de que van a promover el transporte público. Pero eso no evita que la gente tenga el auto para salir, para ir con la familia”.
Y agrega: “dónde lo va dejar, ¿en la calle, arriba de la vereda? Porque nos están llenando de bicisendas. Si das una recorrida por el barrio, la cantidad de autos subidos a la vereda es impresionante y se están destinando terrenos que eran para cocheras, garajes, también a emprendimientos”.
Una de las cuestiones esgrimidas por los funcionarios es la necesidad de construir para mejorar el acceso a la vivienda. Pero cada vez la ciudad tiene más inquilinos y menos propietarios.
Ariel lo explica claramente: “La demanda habitacional no la pueden cubrir los desarrolladores inmobiliarios, la tiene que cubrir el Estado y el Instituto de la Vivienda de la Ciudad no construyó un metro cuadrado en los últimos diez años. El nuevo código no sirve para cubrir la demanda, los metros cuadrados que se agreguen van a ser para la especulación, para gente por ahí de clase más alta que puede acceder y comprarse 5 ó 6 departamentos para alquilar”.
Microdepartamentos
Juan, como al pasar, comenta: “Un tema que te puede interesar es que ya hemos detectado que se están vendiendo micro departamentos en Villa Pueyrredón. Micro departamento sería una forma elegante de llamar a un departamento que no tiene las dimensiones mínimas para vivir”.
(Un artículo publicado en noviembre de 2016 en el portal del diario económico “El Cronista” llevaba el título de: “Invertirán u$s 50 M del blanqueo en construir micro departamentos”)
Ariel: “El código actual fija una medida mínima para unidades de vivienda, que si mal no recuerdo, son 28 metros totales propios. El código nuevo baja esa medida; seguramente un gran negocio si esto sale va ser fabricar y vender hamacas paraguayas porque va ser la única forma que vas a poder dormir dentro de esa unidad”.
Y concluye: “Lo grave es que efectivamente ya hay una inmobiliaria constructora muy conocida que está saliendo con los micro departamentos. Está publicado. Eso es antirreglamentario. Ya están especulando que este código va a salir”.
Qué viene y cómo se enfrenta…
Un amparo judicial obligó al Gobierno de la Ciudad a dar a conocer este anteproyecto a los vecinos. Fueron dos reuniones informativas por comuna y un Foro en la sede gubernamental de Parque Patricios donde la participación vecinal fue simbólica.
‘‘Es un código que hicieron para los desarrolladores urbanos’’ puntualiza Ariel y agrega que ‘‘un tema tan trascendente como el planeamiento urbano tendría que ser discutido, analizado, no ya a nivel ciudad sino a nivel comunas, que para eso están creadas. Las comunas no fueron participadas, la ley se quiso mandar a la Legislatura entre gallos y medianoche’’.
“Estamos juntando una masa crítica para difundir este problema – explica Juan – sobre todo aquellos que viven en zonas alejadas de donde se densificó que piensan que están bastante tranquilos, gente que nunca se ha movilizado y debemos tratar que tomen conciencia. Ese es un laburo que vamos a hacer con volantes o folletos. También tenemos pensado salir a la calle a recolectar firmas e informar. Un poco repetir la experiencia de la Legislatura por si este anteproyecto llegase a entrar”.
Cuentan que están yendo a las comunas para decirles: ‘‘muchachos miren que está este tema, ustedes tienen que involucrarse y pedirle al gobierno que les de intervención, y lo que notamos es que ahora lo están haciendo. Están viendo que hay mucho movimiento’’.
Ariel es optimista. ‘‘Todo lo que fue la lucha en el caso de Villa Pueyrredón con la gente que nucleó Juan, la gente nuestra de Del Carril, hizo mucho ruido en su momento y quedó esa memoria. Nosotros estamos empezando a contactar a los legisladores que son de la Comisión de Planeamiento Urbano. Me acuerdo que en 2006 cuando Juan arrancó, yo ni lo conocía y venía remando en dulce de leche, era él solo contra el mundo”.
Para contactarse: salvemosalbarrio@gmail.com y vecinosdelascasasbajas@gmail.com
Reuniones semanales los días miércoles a las 20 horas en el bar ubicado en la esquina de Terrada y Av. del Carril
Vecinos de Pueyrredón y Agronomía contra el nuevo código urbanístico