En la última sesión del año, la Legislatura aprobó el nuevo Código Urbanístico porteño con modificaciones a los criterios para las futuras construcciones que buscan morigerar la avanzada de edificios de altura en barrios residenciales. La normativa, sin embargo, no tuvo en cuenta las demandas vecinales de la Comuna 12 vinculadas a la preservación de espacios verdes y al peligro de los emprendimientos inmobiliarios en zonas con riesgo de inundaciones.
Por Valeria Azerrat
Por definición, el Código Urbanístico “ordena el tejido urbano, la edificabilidad, los usos del suelo y la protección patrimonial e identidad”, entre otros aspectos, tanto de los espacios públicos como los privados. Su anterior versión, la del 2018, fue muy cuestionada por la ciudadanía porteña al estandarizar las alturas máximas y eliminar el conocido como “pulmón de manzana”, lo que forzó el debate para su actualización.
Si bien fue parte de las promesas de campañas que hizo Jorge Macri antes de ser electo como jefe de Gobierno, fue después de mitad del 2024 que el alcalde envió a la Legislatura el proyecto de ajuste del Código. Por entonces, dijo que la Ciudad de Buenos Aires necesitaba “una densidad mejor distribuida y un desarrollo urbano más equilibrado”. También “preservar la identidad de los barrios y cuidar la fisonomía de las calles más tranquilas”.
La propuesta obtuvo una primera sanción en septiembre, luego fue abordada en una audiencia pública con participación ciudadana durante ocho jornadas en noviembre y finalmente quedó aprobada el 12 de diciembre en la última sesión ordinaria con los votos del oficialismo. El proceso se completó el jueves 26 con la promulgación del texto a través de su publicación en el Boletín Oficial porteño.
Puntualmente, entre los cambios destacados está la creación de una nueva escala dentro de las “Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja” (USAB), que son aquellas que comprenden los parámetros para las alturas topes de las construcciones que se hagan en zonas residenciales, que no superarán los 14 metros. Los edificios en torre se podrán levantar en avenidas y quedó restablecida la obligatoriedad del “pulmón de manzana” con superficie verde absorbente.
Otras de las reformas que tiene el nuevo Código y que generó mucha controversia en el debate legislativo es la “Capacidad Constructiva Adicional” ya que prevé el otorgamiento de beneficios a los desarrolladores inmobiliarios en zonas de alta densidad urbana – como los corredores del norte porteño – si es que invierten en proyectos en el sur capitalino. La idea es lograr “un equilibrio urbano”.
Esta redacción, en tanto, no incorporó las decenas de propuestas elaboradas por los grupos de vecinos de más de 20 barrios porteños que fueron presentadas ante la Legislatura tanto en 2024 – en coincidencia con el inicio del debate del proyecto del oficialismo porteño -, como en años anteriores ante la inquietud de lo que ocurría en zonas de casas bajas por la proliferación de edificios y la falta de espacios verdes.
La impresión que quedó entre los referentes barriales antes de la finalización del 2024 fue que sus demandas no fueron escuchadas. No obstante, rescataron los logros obtenidos por la movilización vecinal y que se hayan sumado propuestas específicas como el caso del Playón de Colegiales que fueron declarados espacios verdes o el barrio Los Andes de Chacarita que quedó como Área de Protección Histórica.
Villa Urquiza
El colectivo barrial “Urquiza+Verde”, integrante de la Red Tierras Ferroviarias Verdes, llevó a la Legislatura la propuesta para “recuperar” el predio lindante a la estación ferroviaria de Villa Urquiza y convertirlo en nuevo espacio verde de uso público y gratuito. La iniciativa fue presentada en varias oportunidades, pero los diputados nunca la pusieron en la agenda parlamentaria, por lo que el debate del Código sirvió para visibilizar la idea de los vecinos sobre los terrenos que representan la última reserva verde y pulmón del barrio.
En término urbanísticos, el proyecto contemplaba que el lugar sea catalogado como “Urbanización Parque (UP)” en reemplazo de la situación actual que autoriza la construcción de torres con una altura de 45 metros, lo que – según evaluaron – conlleva “consecuencias perjudiciales en materia de tránsito, estacionamiento, especulación inmobiliaria y mayor contaminación ambiental y sonora con la pérdida de la identidad barrial”.
Para Mónica Dittmar, integrante del grupo de vecinos, “preservar, ampliar y parquizar esta última reserva con espacios verdes públicos, permitiría aminorar el impacto ambiental y los efectos de la isla de calor, producido por el centro de transbordo del subte línea B, tren ramal Mitre, con cantidad de líneas de colectivo que llegan del conurbano”. “Es una deuda del Gobierno porteño”, subrayó.
Saavedra
Jorge Marchini, presidente de la Asociación Vecinal y Biblioteca Popular Cornelio Saavedra, advirtió que “este Código fue construido sin la participación de la ciudadanía como lo establece la misma Constitución porteña”. “Fue un proceso de consulta artificial, no real y a las apuradas”, agregó en referencia a lo ocurrido en el último año en la Legislatura.
En el barrio porteño atravesado por la cuenca del arroyo Medrano que no olvida la grave inundación ocurrida el 2 de abril del 2013 durante una tormenta atroz, los vecinos expresaron su preocupación que ante el “boom de construcciones” se haya desaprovechado la oportunidad para legislar sobre las condiciones que deben tener las futuras edificaciones en una zona con riesgo hídrico.
“El Código menciona el riesgo hídrico, pero no tiene ninguna norma al respecto, sino que lo deja como una mera expresión”, reveló Marchini. Y dio un ejemplo: “En toda la avenida Cabildo pueden construirse torres sin obligación de bajar las alturas al llegar a la cuenca del arroyo Medrano. No existe un cambio de topes por zona de riesgo hídrico”.
“En Comodoro Rivadavia y Cabildo, hay un edificio nuevo que no tiene contemplación de zona hídrica y tampoco tiene un reservorio de agua propio, sino que tiene tres subsuelos de estacionamiento”, alertó frente a lo que podría ocurrir en ese lugar ante un nuevo fenómeno climático con intensas lluvias.
En ese sentido, Marchini contó que la intención del grupo de entidades barriales no fue quedarse solo en la crítica, sino que optó por elaborar – junto con expertos en la materia de la Facultad de Ciencias Exactas de la Universidad de Buenos Aires – un paquete de normas y proponerlo ante la Legislatura y el Gobierno porteño. “Estudiamos lo que hacen en ciudades como París y Barcelona y planteamos un proyecto que incluya el tema de la prevención de inundaciones en la legislación”.
“La situación actual de vulnerabilidad frente a las inundaciones pone de manifiesto la necesidad de dimensionar la interacción de los aspectos naturales y antrópicos (producidos por la acción del ser humano) que intervienen en el fenómeno y convocan a introducir modificaciones imprescindibles, viables y consistentes que se plantean para el Código Urbanístico”, señalaron meses atrás antes de la sanción.