La Legislatura sancionó en primera lectura el nuevo Código Urbanístico con el voto de los 34 integrantes del bloque Vamos Juntos que responde a Horacio Rodríguez Larreta. “Salvemos al Barrio” y “Vecinos por las casas bajas”, agrupaciones de vecinos autoconvocados de Villa Pueyrredón y Agronomía, propusieron modificaciones al texto aprobado que no fueron tenidas en cuenta por el dictamen del oficialismo.
Por Ignacio Di Toma Mues
En la sesión del 6 de septiembre la Legislatura, con el voto favorable de los 34 diputados del bloque oficialista Vamos Juntos, sancionó en primera lectura el nuevo Código Urbanístico. Votaron en contra los bloques de Unidad Ciudadana, Peronista, Socialista, FIT, PTS y el GEN, mientras que se abstuvieron los diputados de Evolución y Mejor Ciudad.
Como paso previo a su tratamiento definitivo, el 31 de octubre a las 13 horas se realizará una Audiencia Pública en el Salón Dorado del Palacio Legislativo. La inscripción comienza el día 2 de octubre y finaliza el 26.
El nuevo código urbanístico, que reemplazará un código que se implementó en 1977, tiene como uno de sus objetivos igualar las manzanas en los barrios de forma uniforme y compacta según seis categorías de alturas.
Y, según las propias declaraciones de funcionarios del Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte, tiene como fin duplicar los metros cuadrados actualmente construidos y también la población. También busca consolidar en los barrios actividades que antes no estaban permitidas, para que la gente pueda trabajar en cercanías a su lugar de residencia.
Bajo este concepto, la ciudad queda dividida en seis tipos de zonificaciones:
- Corredor Alto de hasta 38 metros con retiro de 7 metros (planta baja y 12 pisos).
- Corredor Medio de hasta 31 metros con retiro de 7 metros (planta baja y 9 pisos).
- Unidad de sustentabilidad de altura alta de hasta 22 metros con retiro de 7 metros (planta baja y 6 pisos).
- Unidad de sustentabilidad de altura media de hasta 16,5 metros con retiro de 7 metros (planta baja y 4 pisos).
- Unidad de sustentabilidad de altura baja 2 de hasta 10,5 metros con retiro de 3 metros (planta baja y 2 pisos).
- Unidad de sustentabilidad de altura baja 1 de hasta 9 metros sin retiro (planta baja y 2 pisos).
Para el Corredor de Altura, el Corredor Medio y las Unidades de Sustentabilidad de Altura Alta y Media el retiro permitido es de 3 metros y otro de 4 metros, en este último nivel sólo podrán ubicarse servicios y espacios de uso común, la vivienda del encargado, tanques de distribución de agua, locales para máquinas de ascensores, cajas de escalera, calderas, chimeneas, instalaciones de acondicionamiento de aire y parapetos de azotea, en tanto no se superen los planos límite establecidos en el presente.
Para las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja 2 se podrá construir un nivel retirado con una altura máxima de 3 metros, donde podrá construirse lo mismo que en las alturas mencionadas en el párrafo anterior.
En cuanto a Villa Pueyrredón y Agronomía, en la mayoría de las manzanas la altura de construcción estará limitada a 9 metros, esto es planta baja y dos pisos. Algunos polígonos adyacentes a la Av. del Fomentista tienen una zonificación con una altura máxima de 10,5 metros, con planta baja y dos pisos, más un retiro de 3 metros, una altura total de 13,5 metros.
La Av. de los Constituyentes, desde Gral. Paz hasta Salvador María del Carril, la Av. Beiró, sobre la mano cuya espalda da a la calle Navarro, y la Av. Mosconi en casi todas su traza, según el proyecto tendrán una altura máxima autorizada de 22 metros más los 7 metros de retiro, en toral 29 metros.
Cabe destacar que las agrupaciones vecinales de Villa Pueyrredón y Agronomía – “Salvemos al Barrio” y “Vecinos por las casas bajas” – entregaron el 28 de agosto una nota a los legisladores y legisladoras de la Comisión de Planeamiento con seis puntos para ser considerados en el texto final del proyecto, que finalmente no fueron tenidos en cuenta en el dictamen del oficialismo.
Uno de ellos estaba referido a la zonificación de los polígonos adyacentes a la Av. del Fomentista, cuestionada por Salvemos al Barrio y Vecinos de las Casas Bajas, por considerar que es una zona inundable y solicitaron que sólo se permita construcciones con alturas máximas de 9 metros.
Otra modificación pedida tuvo que ver con la avenida Mosconi. En el texto aprobado, en esta arteria desde Campana hasta Nazca se permite edificios de hasta 29 metros sobre la mano izquierda y de hasta 23,5 metros sobre la mano derecha. A partir de Nazca hasta la Av. de los Constituyentes, de ambos lados, la altura máxima es de 29 metros. En todas las alturas se consideran los retiros.
Las agrupaciones vecinales de Pueyrredón y Agronomía solicitaron que se baje la altura a 13,5 metros argumentando que la macromanzana (limitada por las avenidas Beiró, de los Constituyentes, San Martín y Gral. Paz), atravesada por Mosconi, está definida como de unidad de sustentabilidad baja 1 con una altura máxima de 9 metros.
También hicieron puntualizaciones respecto a la calle Artigas, entre Mosconi y Cochrane, que según un relevamiento realizado por estas agrupaciones, tiene el 83,2% de las construcciones con una altura menor a 9 metros. “Por lo tanto acorde con el resto de la macromanzana solicitamos que este tramo de Artigas sea redefinido como unidad de sustentabilidad de altura baja 1 (equivalente a 9 metros)” señalaron.
El pedido de no apertura de la calle Zamudio al transito vehicular, entre Beiró y Tinogasta, en el parque de la Agronomía, fue otro de los puntos desestimados. “(Esta apertura) afectaría negativamente la calidad de vida de todos los vecinos que utilizan ese espacio como pulmón verde y lugar de recreación para los niños y no supondría beneficio alguno” advirtieron.
También cuestionaron que siete pasajes perpendiculares y paralelos a la Av. Salvador María del Carril (Bartolomé Hidalgo; Famaillá, Tripoli, Francisco López Merino, Vicente Pérez Rosales, Gabriel Lafond y Basilio Hall) no están identificados en el Plano de la norma (Anexo IV del proyecto de Ley) como EA26, esto es, vías de ancho reducido con ancho igual o inferior a 13 metros y no más de 5 cuadras de extensión. Además la altura de los edificios en esta zonificación pone un límite al resto de la manzana.
Esta cuestión técnica no es un aspecto menor, por cuanto la definición como EA26 no permitiría aplicar el enrase, y lo ponemos en condicional, porque en el viejo código de planeamiento excluye explícitamente de esta posibilidad a los distritos de zonificación AE (áreas especiales), pero en el nuevo código no queda claro, ya que dice que quedan excluidas las aéreas de protección históricas (APH) y las Urbanizaciones Determinadas, y queda sujeta a la interpretación si las “AE” están incluidas en esta definición.
El enrase está definido como “el completamiento de tejido o edificabilidad” cuando la altura de alguno de los edificios linderos supere la altura máxima de la parcela a edificar. Esto significa que en arterias donde el nuevo código limita las alturas para futuras construcciones, se permite la igualación de las alturas entre nuevas y viejas edificaciones.
Para el caso de la Av. Salvador María del Carril, entre Campana y Av. de los Constituyentes, el nuevo código mantiene la vigencia de la Ley 3.447 (que limita la altura a 12 metros) y además no permite el enrase, pero si lo permitiría en los pasajes antes mencionados.
Y siguiendo con el tema enrase, las agrupaciones vecinales de Pueyrredón y Agronomía, plantearon que no se aplique a la macromanzana que incluye a estos dos barrios. Argumentaron que sólo tomando las calles Vallejos, Gabriela Mistral, Griveo y Carlos Antonio López, entre las avenidas San Martín y de los Constituyentes, el “completamiento de tejido” permitirá la construcción de 226 nuevos edificios de mayor altura a la permitida.
Ahora resta esperar la Audiencia Pública que se llevará a cabo en el Salón Dorado de la Legislatura (Perú 160) el 31 de octubre a las 13 horas, donde ambas agrupaciones junto con otras de otros barrios, tendrán la oportunidad de realizar sus planteos. Aunque vale aclarar que esta instancia no es vinculante.