La reforma del Código Urbanístico permitió que se autorice las construcciones de edificios en zonas habitualmente de casas bajas. Esto se repite en distintos puntos de la Ciudad de Buenos Aires. La organización vecinal “Devoto Unido” presentó una acción de amparo y un proyecto de ley para conseguir una excepción como la lograda en Núñez. La fiscal rechazó el planteo y se aguarda el fallo de la jueza María Soledad Larrea.
Por Mateo Lazcano
La fisonomía de la Ciudad de Buenos Aires está presentando cambios, y se experimenta un auge en las construcciones en áreas residenciales tradicionalmente de casas bajas. Esto obedece a la reforma del Código Urbanístico, proyecto de Horacio Rodríguez Larreta sancionado en diciembre de 2018. Esta ley flexibilizó los permisos para construir en altura en barrios como Villa Devoto.
La zona afectada de este barrio de la Comuna 11 es el polígono delimitado por Francisco Beiró, Avenida San Martín, Desaguadero y la colectora de General Paz, donde está incluida el área de Protección Histórica que tiene como epicentro a la Plaza Arenales. De acuerdo a un informe realizado por la arquitecta Madgalena Eggers, se registraron entre mayo y junio de 2022, 44 obras en ejecución, 38 demoliciones totales y 85 propiedades en venta con cartel.
“Hay sectores donde se permite entre 2,22 y 4,36 veces más superficie construible que antes de la vigencia del Código, y que significan el 61,91% del área total de Villa Devoto”, señala el documento que acompañó la presentación del amparo judicial de la organización vecinal “Devoto Unido”, en la que se solicita ser exceptuados de la norma vigente.
Esto se da a partir de la eliminación del Factor de Ocupación Total (FOT)*, que determinaba la cantidad máxima de metros cuadrados que se podían construir en un terreno. “Este aumento indiscriminado de la capacidad constructiva cuyo único fin es recaudatorio, fomenta la demolición de numerosas casonas con increíbles parques, con el objeto de promover construcciones rentables en un barrio que aún conserva identidad y tranquilidad a pesar de su estratégica ubicación debido a que el Código de Planeamiento Urbano lo protegía”, concluye el documento.
“Devoto Unido”, se presentó ante la Justicia con el patrocinio del Observatorio por el Derecho a la Ciudad, y pidió la inconstitucionalidad y nulidad para Devoto de la actual regulación urbanística que surge del Código Urbanístico (Ley N° 6099 y Ley N° 6131).
Y también solicitó que no se otorguen más permisos de obra ni de planos que no se ajusten a la regulación anterior, y que se suspendan las nuevas obras hasta que no se haga el Estudio de Impacto Ambiental correspondiente.
La causa judicial** ingresó en noviembre del año pasado en Juzgado Nº 21 del Fuero Contencioso, Administrativo y Tributario, a cargo de la jueza María Soledad Larrea.
La acción de amparo
El “Observatorio por el Derecho a la Ciudad” argumentó que “el Barrio de Villa Devoto, de acuerdo al nuevo Código Urbanístico va a dejar de ser un barrio residencial de casas bajas”, y que la situación actual se encamina a un “barricidio” (sic).
“Es evidente que un Barrio donde se autoriza incrementar la capacidad constructiva desde un 200% hasta un 400%, dependiendo de los sectores, va a sufrir una alteración radical a sus actuales fisonomía y morfología urbanas, así como también las relaciones sociales y la calidad ambiental presentes por el incremento demográfico acelerado que va a padecer”, indicaron.
Y consideraron que “al estar en juego derechos colectivos la legitimación debe considerarse popular, por tal motivo, esta parte actora se encuentra legitimada para interponer la presente acción de amparo”.
“La vía del amparo resulta ser la idónea para garantizar el derecho de acceso a la justicia en forma sencilla, rápida y oportuna” afirmaron los amparistas y agregaron que “no existe interés público mayor en este caso que la protección de los derechos que por la presente se pretenden proteger. Incluso el reconocimiento de nuestros derechos es con el objeto de garantizar la planificación de la ciudad de acuerdo a los mandatos del Plan Urbano Ambiental y la Constitución de la Ciudad”.
La Fiscal de Primera Instancia de la Unidad Especializada en Litigios Complejos, Marcela Monti, designada para intervenir en la causa, consideró que no se puede mostrar que la afectación presentada sea consecuencia de la aplicación del Código. Y dictaminó que el amparo se rechazado por considerarlo “inadmisible”.
“Estamos en presencia de un planteo conjetural e hipotético que no hace referencia a circunstancias lesivas de forma directa, sino que, una eventual decisión judicial a su respecto podría yuxtaponerse con las facultades reconocidas en cabeza de la Legislatura local”, señaló la fiscal.
Argumentó que una sentencia del Tribunal Superior de Justicia porteño de 2021 precisaba que “no alcanza con identificar que puedan existir derechos individuales homogéneos en juego, una acción de clase exige mostrar que hay un hecho que, en efecto, repercute sobre determinadas relaciones jurídicas, lo cual supone mostrar que hay relaciones jurídicas alcanzadas, y cómo ellas se vieron afectadas”.
También deslegitimó el planteo de que se afecta la “identidad barrial”, al recordar un fallo del máximo tribunal de 2014 que destacó que “la mera invocación de posibles riesgos no basta para suspender la ejecución de obras legalmente encauzadas, sino que es menester demostrar una afectación directa, específica y concreta del derecho o interés colectivo vinculado al ‘patrimonio cultural e histórico de la Ciudad’”.
La fiscal Monti además señaló que “el planteo bajo análisis pareciera asemejarse a uno que debiera ser introducido en el seno de la Legislatura a fin de propender a un nuevo cambio normativo de la regulación urbanística, o bien que – con matices – podría servir de sustento para deducir la acción declarativa de inconstitucionalidad directamente ante los estrados del Tribunal Superior de Justicia”.
Sobre lo primero, el grupo “Devoto Unido” avanzó: la diputada Claudia Neira (Frente de Todos) tomó el reclamo y presentó en la Legislatura un proyecto que propone dar protección al área residencial comprendida por las Avenidas San Martín, General Paz y Francisco Beiró. Es oportuno recordar que en 2022 vecinos organizados de Núñez lograron que se sancionara un proyecto de estas características.
El Observatorio del Derecho a la Ciudad, ante el dictamen fiscal, precisó que “la transformación de Villa Devoto por el Código Urbanístico es real y genera de acuerdo a lo denunciado por esta parte en su escrito de demanda afectaciones concretas a los bienes colectivos como el ambiente urbano sano y equilibrado, la identidad barrial, el paisaje urbano, la calidad de vida, etc.”, y rechazó que este sea un planteo “abstracto”.
A su vez, consideró que “el bien colectivo que se pretende proteger es la planificación de la ciudad que determina que se debe proteger la diversidad de formas residenciales, en especial, los barrios residenciales de casas bajas consolidados”.
“Villa Devoto tiene una protección especial dispuesta por el Plan Urbano Ambiental – planteó la demandante – que determinó que la planificación de la ciudad debe proteger los barrios residenciales de casas bajas y consolidados. Cada uno de estas cualidades las tiene Villa Devoto que es conocido como el Barrio Jardín de la ciudad”.
Y agregó que “la Legislatura de la ciudad no ha respetado el mandato de una ley de jerarquía superior como es el Plan Urbano Ambiental y es obligación del Poder Judicial proteger los bienes colectivos que se encuentran afectados por una normativa inferior”, razón por la cual solicitó el rechazo “in limine” de lo planteado por la fiscal.