Antes de fin de año, la Ciudad de Buenos Aires tendrá un nuevo Código Urbanístico. La actualización de la norma que fija en dónde y cómo se construye en tierras porteñas está en debate en la Legislatura a propuesta de Jorge Macri con el propósito de cambiar los topes de las alturas de los edificios. Así, intentan dar respuesta al reclamo vecinal de preservar la identidad barrial y frenar la ola de desarrollos inmobiliarios en zonas de casas bajas. Cautela en las asambleas barriales.
Por Valeria Azerrat
El proyecto llegó al Parlamento el 30 de julio y la intención del oficialismo porteño es llevarlo al recinto en la sesión prevista para la segunda quincena de septiembre -podría convocarse para el 19 o el 26-. La primera aprobación se dará tras una secuencia de reuniones de la Comisión de Planeamiento Urbano, el espacio legislativo en el cual se debaten este tipo de propuestas. Y la segunda sanción será antes del cierre del 2024 ya que es una ley “de doble lectura”.
La propuesta del Ejecutivo, según se desprende del texto, apunta a impedir que en las zonas residenciales “se construyan edificios que no respeten la esencia de cada manzana”. Es decir, que en los barrios que cuentan con viviendas que tienen, en su mayoría, planta baja y hasta dos pisos, no esté permitidas obras en altura que rompan la morfología urbana.
Para ello, estipula que los permisos de obras a futuro sea para proyectos que “se ajusten priorizando las escalas barriales y resguardando la identidad”. Mientras que los grandes desarrollos o torres que pueden alcanzar hasta 30 pisos sólo puedan levantarse sobre corredores y avenidas “que tengan la infraestructura de servicios adecuada para soportarlos”.
La distinción de áreas para las construcciones en altura es una condición que estaba incluida en el Código de Planeamiento Urbano vigente en la Ciudad de Buenos Aires hasta 2018. Ese año, la Legislatura porteña sancionó, en su reemplazo, el Código Urbanístico.
Desde entonces, el objetivo de la norma fue “el ordenamiento del tejido, los usos del suelo y las cargas públicas, incluyendo los espacios públicos y privados y las edificaciones que en éstos se desarrollen, considerando las condiciones ambientales, morfológicas y funcionales de la Ciudad en su totalidad”. Y así fue como unificó toda la superficie edificable con un mismo criterio.
Aquella versión recibió cuestionamientos por ampliar los topes máximos para las construcciones en todo el territorio porteño sin distinguir calles de avenidas. Además, por extender el volumen de constructibilidad en los barrios al erradicar los pulmones de manzana, que son los espacios de suelo verde absorbente característico. Y por posibilitar el “enrase” o “completamiento de tejido urbano” que habilita igualar la altura de una propiedad lindera.
Las críticas vertidas – principalmente – por grupos de vecinos y vecinas que observaron la proliferación de nuevas construcciones en barrios de casas bajas fueron las que obligaron a que los candidatos a jefe de Gobierno porteño durante la campaña electoral del 2023 hicieran la promesa de modificar la redacción del Código Urbanístico en pos de salvar la identidad barrial.
“Esta iniciativa que impulsamos hará que la Ciudad crezca de manera equilibrada y sostenible. Queremos proteger esa identidad que nos distingue y que nos hace sentir orgullosos de vivir en Buenos Aires. Ahora, es el tiempo del poder legislativo de analizar el proyecto, debatirlo y sancionar una nueva ley”, dijo Jorge Macri al respecto.
Propuesta del Ejecutivo
La propuesta incluye cambios técnicos vinculados a las Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (USAB), que son aquellas que marcan hasta qué cantidad de metros se puede construir en las zonas residenciales y que van desde los 9 metros hasta los 14,60 metros. De las actuales categorías USAB 1 y USAB 2, suman una nueva: la USAB 0. También, retoman la obligatoriedad de los pulmones de manzana a los que llaman “centros libres”.
Además, la reforma promueve la conservación y revalorización del patrimonio urbano mediante la catalogación definitiva de unos 4209 inmuebles con valor arquitectónico e histórico. Las propiedades seleccionadas – ubicadas mayoritariamente en las Comunas 1, 2, 3 y 5 – permanecían en un listado “preventivo”, lo que las dejaba expuestas a una demolición ya que no obligaba su protección.
El tercer eje del proyecto establece “un impulso a la zona sur”, según indicaron desde el Gobierno porteño, ya que estructura un sistema de incentivos para el desarrollo de construcciones en esos barrios.
La medida contempla que las constructoras que tramiten los permisos para levantar edificios en determinados polígonos del sur capitalino – localizados en las Comunas 4 y 8 – accedan al beneficio de sumar pisos en edificios de corredores del norte de la Ciudad en un fenómeno conocido como “Capacidad Constructiva Adicional”.
Principalmente, allí figuran entre los sectores para recibir la compensación de metros a la avenida Cabildo, desde Dorrego hasta la General Paz; y la avenida Balbín, desde la intersección de la calle Núñez hasta la General Paz, entre otros.
Voces de las asambleas barriales
Los grupos vecinales que conforman la Red InterBarrial Buenos Aires siguen de cerca el debate en la Legislatura porteña del proyecto para modificar el Código Urbanístico. Participan de cada una de las reuniones de la Comisión de Planeamiento Urbano. Llevan con ellos los característicos carteles que los identifican con sus barrios. También con consignas como “Más Verde. Menos Cemento”.
“Coghlan es barrio. El Código del 2018 nos cambió la vida. Estamos perdiendo la identidad barrial”, describió Isabel, una de las vecinas que presenció el debate en el Parlamento durante las últimas semanas. Respecto de la propuesta, evaluó que “va a seguir intensificando el cambio estructural de estilo porque no vemos garantías que con las nuevas categorías de USAB se frene la estimulación a los desarrolladores”.
Para Isabel, en la Comuna 12 “hay un montón de propiedades con valor histórico que hay que proteger y no se está haciendo con esta reforma”, como la casa donde vivió Roberto Goyeneche en el barrio de Saavedra que fue puesta en venta ante las dificultades que enfrenta la familia del reconocido cantante de tango para costear el mantenimiento del sitio.
Al igual que Coghlan, fueron una decena los barrios cuyos vecinos presentaron ante la Legislatura proyectos para preservar el patrimonio urbanístico y la conservación de las zonas de casas bajas a través de reformas al Código. Entre los impulsores de los cambios estuvieron también Villa Ortúzar, Chacarita, Parque Chas, Villa del Parque, Devoto y Palermo, entre otros.
Rocío Fernández, de Parque Chas, observó que “esta versión no hace mejoras sustanciales a la anterior” ya que, indicó, “no impacta a los grandes desarrolladores”. “En nuestro barrio, hay un sector, el que está en las cercanías del Hospital Tornú, que está explotada por la cantidad de nuevas construcciones. Ahí está el ejemplo de la obra en Bauness y Llerena, donde planean unos 100 departamentos y 60 cocheras”.
Fernández enumeró algunas de las situaciones que atraviesan los residentes de la zona vinculadas a la calidad de vida y la relación con el ambiente. Mencionó casos de vecinos que dejaron de tener el ingreso de luz solar en sus viviendas como consecuencia de la aparición de construcciones en altura y una huerta que está en riesgo por la misma razón ya que redujo de ocho a tres las horas con asolamiento.
Hay relatos que dan cuenta de los cambios que debieron hacer en su rutina diaria como el de programar un horario para bañarse o para lavar la ropa a raíz de los problemas de presión en el suministro del agua que por momentos llega a ser muy baja.
Por su parte, Gigi Colabella, de “Somos de Ortúzar” lamentó “la triste realidad” que vive el barrio en que habita desde hace décadas. “Están levantando edificios gigantes, uno de los cuales tiene previsto contar con más de 400 cocheras en dos subsuelos”.
“La destrucción del barrio es irreparable, por eso queremos que se trate nuestro proyecto de ley en la Legislatura”.